朱鄢矫
2019-05-20 15:13:23

美国公司正在利用一个不起眼的房地产条款来避免公司税,广泛采用奥巴马政府扩大的金融策略。

房地产投资信托(REITs)已经存在了半个多世纪,由国会创建,以吸引普通纳税人投资购物中心和办公楼。

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但就在今年,美国国税局发布了新的规则,表明该机构广泛定义了房地产的构成,并向电信公司的光纤和铜网络等领域开放。

这些法规促使一些公司将其房地产分拆成一家有效免征公司税的新公司。

Urban-Brookings税收政策中心的Howard Gleckman表示,“这里发生的事情是普通人不会想到的许多资产,因为房地产现在被视为房地产。” “现在你已经有了另一种消除企业级税收的方法。”

企业界日益增长的兴趣为K街的工作人员创造了新的商机,他们试图阻止国会控制房地产投资信托基金的规则,同时鼓励奥巴马政府保留批准函。

但与此同时,奥巴马总统和高级政府官员正在呼吁汉堡王和其他企业寻求通过一个名为“倒置”的过程重新融入海外市场。

奥巴马称这些公司为“公司逃兵”。但税务分析师表示,美国国税局似乎没有担心其决定房地产构成的收入影响,而是询问该房产的永久性。

财政部发言人表示,政府可能会再次使用房地产信托。

“我们财政部正在研究这些交易所提出的问题,并考虑采取何种行动(如果有的话),”一位女发言人说。

今年7月,一家名为Windstream的阿肯色州电话公司宣布将其光纤和铜网络分拆成新的公开交易房地产投资信托基金。

Windstream在宣布后股价大幅上涨,表示将以每年6.5亿美元的价格租回自己的设备。 该公司表示,新的安排将使其减少债务并增加宽带投资。

Gleckman和其他税务分析师表示,Windstream的决定是美国国税局在REITs问题上的第一个真正令人头疼的问题。

不过,毫无疑问,自1960年国会创建以来,越来越多元化的公司集团创建了新的房地产信托。例如,15年前,酒店巨头万豪酒店转变为房地产投资信托基金。

在Windstream今年搬迁之前,最具争议的REIT转换之一是宾夕法尼亚国家游戏公司决定将其赌场房地产分拆成新公司。

根据这一安排,Penn National的赌场牌照没有进入新公司,引发了一个问题,即没有许可证,赌场的建筑物价值多少。

在其他地方,美国惩教公司将其营利性监狱分拆为REIT。

文件管理公司Iron Mountain也进行了转换,拥有手机信号塔的公司也进行了转换。

“我们已经在Windstream建立了很长一段时间。 这是从酒店到监狱,赌场,医院的合理进展,“税务分析师专栏作家Lee Sheppard表示,他密切关注这些交易。 “但是当你到达Windstream时,现在你正在谈论房地产投资信托基金中埋藏的电线。”

信托的支持者表示,将REIT与企业倒置混为一谈是不公平的,甚至质疑更广泛规则的分析师表示,转换为房地产投资信托不适合所有人。

首先,房地产投资信托基金不必缴纳公司税。 但股东确实对REIT支付的股息征税,有时甚至超过35%的最高公司税率。 这些公司还必须从租赁或出售不动产中获得至少四分之三的收入。

全国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的官员表示,这些规则表明,检查信托对公司税收收入的影响过于简单化。

“转向房地产投资信托后,最终会出现股东缴纳税款的情况,”该倡导组织的高级税务顾问达拉伯恩斯坦说。

NAREIT官员还表示,大多数信托不是像Windstream或Penn Gaming这样的转换,而是以前私人持有的公司决定上市。 他们还为最近的国税局规定辩护,称自1960年以来的技术进步也改变了房地产的构成。

“今天的房地产投资信托行业不是转换产品,”该集团发言人Ron Kuykendall表示。

Gleckman还指出,自Windstream以来,房地产投资信托的转换并不存在。 总部位于明尼苏达州的体育公司Life Time Fitness上个月表示正在探索此举。

“对所有人来说,它仍然存在障碍,甚至是一个好主意,”谢泼德说。 “但如果它有效,它的效果非常好。”

尽管如此,目前的REIT设置还强调了律师和税务规划人员降低公司税单的各种途径,立法者已经注意到了这一点。

众议院筹款委员会主席戴夫坎普(R-Mich。)提议让公司更难以在今年的税改改革草案中剥离房地产信托的税收优惠,这一改变将使政府节省约60亿美元十年。

共和党助手表示,即使是一些房地产信托的倡导者也对这种策略越来越受欢迎表示担忧,这使Camp更容易提出改变。

即使在共和党人中,坎普的税制改革建议也没什么吸引力。 但游说者也在努力确保在税收改革辩论再次升温时保持现行规则不变。

例如,Skadden Arps的律师称坎普的草案对使用房地产投资信托基金的做法具有“高度破坏性”,并表示“房地产投资信托基金的某些角落被认为是可能收获的潜在收入来源。”

现在,K街正在动员起来,以确保任何形式的税制改革都不会改变财政部对房地产投资信托的看法。

根据联邦政府的游说披露,今年上半年,公司,贸易集团和游说公司提交了50份季度报告,列出了房地产投资信托的宣传工作。 2012年,企业提交了约90份有关房地产投资信托基金的报告,但前几年的披露数量通常要小得多。

林业行业长期以来一直是房地产投资信托基金流程的受益者,而Plum Creek和Weyerhaeuser等顶级木材公司的K街团队正在制定政策。

到目前为止,NAREIT花费了374万美元用于游说,这是该贸易集团的历史新高。

美国惩教公司今年开始游说房地产投资信托基金,数据中心运营商Equinix宣布计划在2015年前转为房地产投资信托,并于4月与Squire Patton Boggs签约。 过去,能源公司和购物中心也在就此问题进行游说。

公司“知道华盛顿的所有事情都可以变成政治,”一位从事这个问题的说客。 “而且他们宁愿在当前的环境中考虑他们的应用,而不是未来不确定的环境。”